NHỮNG SIÊU HẠ TẦNG ĐANG ĐỊNH HÌNH LẠI GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM

Hàng loạt dự án metro, đường vành đai, cao tốc và công trình đô thị quy mô lớn đang mở ra giai đoạn phát triển mới cho thị trường bất động sản TP.HCM. Không chỉ cải thiện giao thông, những công trình này còn có khả năng thay đổi cách người dân lựa chọn nơi ở, thu hút doanh nghiệp và tạo động lực phát triển các khu đô thị mới.

Từ Thủ Thiêm, Rạch Chiếc đến Hóc Môn, Cần Giờ và khu vực phía Bắc TP.HCM, tác động của hạ tầng ngày càng được quan tâm. Tuy nhiên, giá trị bất động sản không chỉ phụ thuộc vào việc một tuyến đường đi qua, mà còn nằm ở khả năng kết nối thực tế, quy hoạch và nhu cầu sử dụng lâu dài.

METRO ĐANG THAY ĐỔI CÁCH NGƯỜI MUA NHÀ ĐÁNH GIÁ VỊ TRÍ

Trước đây, bất động sản gần trung tâm thường có lợi thế lớn nhờ khoảng cách địa lý. Tuy nhiên, khi hệ thống đường sắt đô thị phát triển, thời gian di chuyển và khả năng tiếp cận nhà ga có thể trở thành những tiêu chí quan trọng hơn.

Tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên đã đi vào vận hành từ cuối năm 2024, tạo thêm lựa chọn giao thông công cộng giữa trung tâm TP.HCM và khu Đông.

Theo số liệu CBRE Việt Nam được dẫn trong thông tin thị trường, nhiều dự án căn hộ dọc tuyến Metro số 1 ghi nhận mức tăng giá khoảng 50 – 70% trong giai đoạn 4 – 5 năm tính đến năm 2025. Một số khu vực có mức tăng cao hơn khi xét từ thời điểm tuyến được khởi công đến lúc vận hành.

Dù vậy, mức tăng này không thể hoàn toàn quy cho metro, bởi giá nhà còn chịu tác động từ nguồn cung, chất lượng dự án, thị trường và quá trình đô thị hóa.

Điểm quan trọng là metro có thể tạo ra một cách tiếp cận mới đối với bất động sản: người mua không chỉ quan tâm căn hộ cách trung tâm bao xa, mà còn xem xét thời gian đi bộ đến ga, khả năng chuyển tuyến và sự thuận tiện trong sinh hoạt hằng ngày.

Metro Bến Thành - Thủ Thiêm cùng loạt dự án biểu tượng khởi động đã đưa giá trị bất động sản khu vực này lên mức siêu sang.

THỦ THIÊM VÀ RẠCH CHIẾC: KHI HẠ TẦNG KẾT HỢP VỚI CÁC CÔNG TRÌNH ĐÔ THỊ LỚN

Khu Đông TP.HCM đang được chú ý nhờ sự kết hợp giữa hạ tầng giao thông và các công trình đô thị quy mô lớn.

Tại Thủ Thiêm, tuyến metro Bến Thành – Thủ Thiêm cùng các định hướng phát triển trung tâm tài chính, hành chính và dịch vụ có thể góp phần tăng sức hút của khu vực đối với doanh nghiệp, chuyên gia và cư dân có nhu cầu sống gần các trung tâm kinh tế.

Trong khi đó, khu vực Rạch Chiếc được quan tâm với định hướng phát triển khu liên hợp thể thao, các công trình quy mô lớn và khả năng kết nối với hệ thống giao thông khu Đông.

Nếu những công trình này được triển khai và vận hành đồng bộ, tác động không chỉ dừng lại ở việc cải thiện giao thông. Khu vực có thể thu hút thêm hoạt động thương mại, dịch vụ, lưu trú và nhu cầu nhà ở.

Các dự án bất động sản tại Thủ Thiêm và khu vực lân cận Rạch Chiếc có thể hưởng lợi từ sự phát triển này, nhưng mức độ hưởng lợi sẽ khác nhau tùy vị trí, khoảng cách đến hạ tầng và khả năng tiếp cận thực tế.

Giá trị bất động sản quanh khu vực Thủ Đức chịu tác động mạnh từ nhóm dự án hạ tầng, đô thị đồng loạt triển khai như sân vận động Rạch Chiếc, Trung tâm hành chính, đường vành đai...

VÀNH ĐAI 3 MỞ RỘNG KHÔNG GIAN PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN

Nếu metro giúp kết nối các khu dân cư với hệ thống giao thông công cộng, đường Vành đai 3 TP.HCM lại có vai trò mở rộng mạng lưới giao thông liên vùng.

Với tổng chiều dài khoảng 97 km theo thông tin được công bố, tuyến Vành đai 3 kết nối nhiều khu vực thuộc TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh, đồng thời liên kết với các trục cao tốc quan trọng.

Khi được hoàn thiện, tuyến đường có thể giúp phương tiện di chuyển giữa các khu vực mà không phải đi sâu vào trung tâm thành phố.

Đối với bất động sản, đây là yếu tố đáng chú ý vì khả năng tiếp cận thuận tiện hơn có thể mở rộng phạm vi lựa chọn nơi ở của người dân.

Một gia đình làm việc tại khu Đông không nhất thiết phải sinh sống ở khu vực trung tâm nếu có thể di chuyển thuận lợi từ những khu đô thị nằm gần các trục giao thông lớn.

Tương tự, doanh nghiệp có thể cân nhắc đặt cơ sở sản xuất, kho vận hoặc trung tâm dịch vụ tại những khu vực có quỹ đất phù hợp và khả năng kết nối liên vùng tốt.

Tại khu Đông, Vinhomes Grand Park là một trong những đại đô thị đáng chú ý khi Vành đai 3 đi qua khu vực dự án. Khi tuyến đường được khai thác đồng bộ, khả năng kết nối của khu đô thị với mạng lưới giao thông vùng có thể được cải thiện.

HÓC MÔN VÀ CỬA NGÕ TÂY BẮC ĐÓN CƠ HỘI PHÁT TRIỂN MỚI

Không chỉ khu Đông, cửa ngõ Tây Bắc TP.HCM cũng đang đứng trước những thay đổi đáng chú ý về hạ tầng.

Bên cạnh Vành đai 3, khu vực này còn có cao tốc TP.HCM – Mộc Bài và kế hoạch mở rộng các trục giao thông hiện hữu như Nguyễn Văn Bứa, Dương Công Khi.

Đặc biệt, TP.HCM đang nghiên cứu đầu tư hơn 12.300 tỷ đồng để nâng cấp hai tuyến Nguyễn Văn Bứa và Dương Công Khi lên quy mô 30 – 40 m.

Nếu các dự án được triển khai và hoàn thành, khu vực Hóc Môn có thể được cải thiện đáng kể về khả năng tiếp cận từ Quốc lộ 22, các khu vực phía Tây và mạng lưới giao thông liên vùng.

Trong bối cảnh đó, Vinhomes Sài Gòn Park (Vinhomes Hóc Môn) là một trong những dự án quy mô lớn có thể hưởng lợi từ quá trình hoàn thiện hạ tầng khu Tây Bắc.

Với định hướng phát triển đại đô thị tích hợp các chức năng nhà ở, giáo dục, thương mại, dịch vụ và không gian xanh, dự án cần một hệ thống giao thông bên ngoài đủ khả năng đáp ứng nhu cầu di chuyển của cư dân và các hoạt động kinh tế.

Khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, lợi ích không chỉ là rút ngắn thời gian đi lại mà còn có thể tạo điều kiện phát triển thương mại, dịch vụ và thu hút dân cư đến sinh sống.

Tuy nhiên, tiềm năng này phụ thuộc vào tiến độ thực tế của các công trình, quy hoạch kết nối và khả năng hình thành cộng đồng cư dân tại dự án.

CẦN GIỜ VÀ KHU NAM: TIỀM NĂNG TỪ MẠNG LƯỚI GIAO THÔNG MỚI

Ở phía Nam TP.HCM, các định hướng phát triển metro và hạ tầng liên vùng đang mở ra cơ hội thay đổi khả năng tiếp cận những khu vực trước đây còn phụ thuộc nhiều vào giao thông đường bộ.

Tuyến metro Bến Thành – Cần Giờ và tuyến Metro số 4 Đông Thạnh – Hiệp Phước là những công trình được quan tâm trong định hướng phát triển mạng lưới đường sắt đô thị.

Nếu được triển khai và vận hành theo kế hoạch, các tuyến này có thể giúp tăng khả năng kết nối giữa khu vực trung tâm với Nhà Bè, Hiệp Phước và Cần Giờ.

Trong đó, Vinhomes Green Paradise Cần Giờ là một trong những đại đô thị đáng chú ý khi xét đến tiềm năng phát triển của khu vực phía Nam.

Đối với một đô thị ven biển quy mô lớn, giao thông kết nối thuận tiện với trung tâm TP.HCM có thể tạo thêm điều kiện thu hút cư dân, khách du lịch và các hoạt động thương mại, dịch vụ.

Dù vậy, các tuyến metro đang trong quá trình triển khai hoặc chuẩn bị đầu tư cần được đánh giá theo tiến độ thực tế, thay vì mặc định những lợi ích dự kiến đã hình thành.

QUỐC LỘ 13 VÀ METRO: CƠ HỘI CHO BẤT ĐỘNG SẢN PHÍA BẮC TP.HCM

Khu vực phía Bắc TP.HCM cũng được quan tâm nhờ kế hoạch mở rộng Quốc lộ 13 và các định hướng phát triển đường sắt đô thị.

Quốc lộ 13 là trục giao thông quan trọng kết nối khu vực nội đô với Thuận An, Thủ Dầu Một và những trung tâm công nghiệp, dịch vụ ở phía Bắc.

Khi tuyến đường được mở rộng, khả năng lưu thông và tiếp cận các khu dân cư dọc trục có thể được cải thiện.

Các dự án căn hộ như Setia Edenia tại EcoXuân là ví dụ về bất động sản có vị trí gắn với hành lang Quốc lộ 13.

Nếu hạ tầng được hoàn thiện, cư dân có thể hưởng lợi từ khả năng kết nối tốt hơn đến các trung tâm thương mại, khu công nghiệp, trường học và dịch vụ trong khu vực.

Tuy nhiên, mức độ tác động sẽ phụ thuộc vào vị trí dự án so với các nút giao, phương án tổ chức giao thông và thời gian hoàn thành công trình.

VÌ SAO KHÔNG PHẢI BẤT ĐỘNG SẢN NÀO GẦN HẠ TẦNG CŨNG TĂNG GIÁ TRỊ?

Hạ tầng có thể tạo ra cơ hội phát triển nhưng không đồng nghĩa mọi bất động sản xung quanh đều được hưởng lợi như nhau.

Một dự án nằm gần tuyến metro nhưng cách xa nhà ga hoặc thiếu đường tiếp cận thuận tiện có thể không khai thác được hết lợi thế giao thông công cộng.

Tương tự, bất động sản nằm cạnh đường vành đai chưa chắc thuận tiện nếu không có nút giao kết nối trực tiếp.

Để đánh giá tác động thực tế của hạ tầng đến giá trị bất động sản, người mua nên xem xét:

• Khả năng kết nối thực tế: Khoảng cách đến nhà ga, nút giao và các tuyến đường tiếp cận.
• Tiến độ triển khai: Công trình đã vận hành, đang xây dựng hay mới ở giai đoạn đề xuất.
• Quy hoạch khu vực: Khả năng hình thành khu dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ và việc làm.
• Nhu cầu sử dụng: Khả năng thu hút người mua ở thực, người thuê và doanh nghiệp.
• Mặt bằng giá: Giá bất động sản đã phản ánh kỳ vọng hạ tầng đến mức nào.

Những yếu tố này giúp phân biệt giữa giá trị hình thành từ nhu cầu thực tế và mức giá tăng chủ yếu do kỳ vọng thị trường.

HẠ TẦNG ĐANG TÁI ĐỊNH HÌNH BẢN ĐỒ BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM

Sự phát triển của metro, đường vành đai, cao tốc và các công trình đô thị lớn đang tạo ra nhiều hướng tăng trưởng mới cho TP.HCM.

Thủ Thiêm và Rạch Chiếc có lợi thế từ sự kết hợp giữa giao thông công cộng và các công trình đô thị. Khu Đông được hỗ trợ bởi Vành đai 3 và mạng lưới cao tốc. Hóc Môn có cơ hội cải thiện kết nối liên vùng, trong khi Cần Giờ và khu vực phía Bắc được kỳ vọng hưởng lợi từ các dự án giao thông mới.

Tuy nhiên, giá trị bất động sản bền vững không chỉ đến từ việc có hạ tầng đi qua, mà từ khả năng hạ tầng đó phục vụ đời sống, thu hút cư dân và tạo ra hoạt động kinh tế thực tế.

Đó cũng là lý do người mua và nhà đầu tư cần theo dõi cả tiến độ hạ tầng, quy hoạch đô thị và sự phát triển của từng dự án, thay vì chỉ dựa vào thông tin công bố các công trình giao thông lớn.