HƠN 12.300 TỶ ĐỒNG NÂNG CẤP HẠ TẦNG: CỬA NGÕ TÂY BẮC TP.HCM ĐỨNG TRƯỚC CƠ HỘI GÌ?
Kế hoạch đầu tư hơn 12.300 tỷ đồng mở rộng Nguyễn Văn Bứa và Dương Công Khi không chỉ nhằm giải quyết tình trạng ùn tắc tại cửa ngõ Tây Bắc TP.HCM. Nếu được triển khai và hoàn thành đồng bộ, hai tuyến đường rộng 30 – 40 m có thể tạo thêm năng lực kết nối cho Hóc Môn, cải thiện khả năng tiếp cận các khu đô thị mới và tạo điều kiện để bất động sản khu vực phát triển theo hạ tầng.
Đáng chú ý, khu Tây Bắc hiện không chỉ có hai dự án đường này. Quốc lộ 22, Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài cùng các định hướng phát triển giao thông công cộng đang từng bước tạo thành mạng lưới kết nối mới.
Trong bối cảnh đó, những dự án quy mô lớn như Vinhomes Sài Gòn Park (Vinhomes Hóc Môn) có thể trở thành một trong những khu đô thị hưởng lợi về khả năng kết nối khi hệ thống hạ tầng xung quanh được hoàn thiện.
TỪ “ĐƯỜNG VÀO HÓC MÔN” ĐẾN MẠNG LƯỚI KẾT NỐI LIÊN VÙNG
Điểm đáng quan tâm của kế hoạch mở rộng Nguyễn Văn Bứa và Dương Công Khi không nằm riêng ở việc tăng số làn xe.
Quan trọng hơn, hai tuyến đang đảm nhận những hướng kết nối khác nhau tại khu vực Tây Bắc.
Nguyễn Văn Bứa là trục kết nối từ Quốc lộ 22 về phía Tây, hướng đến khu vực giáp Tây Ninh. Tuyến hiện rộng khoảng 11 – 14 m và dự kiến được mở rộng lên 40 m, 6 làn xe trên đoạn dài khoảng 7,4 km.
Dương Công Khi lại đóng vai trò kết nối từ Quốc lộ 22 đến các khu vực dân cư và sản xuất phía Tây. Đoạn được nghiên cứu nâng cấp dài khoảng 7,95 km, dự kiến mở rộng từ mặt đường khoảng 7 – 8 m hiện nay lên 30 – 40 m, tương ứng 4 – 6 làn xe.
Nếu hai dự án được triển khai, khu vực sẽ có thêm hai trục đường lớn thay cho những tuyến có mặt cắt tương đối nhỏ hiện nay.
Điều này đặc biệt quan trọng với một khu vực đang bước vào quá trình đô thị hóa và xuất hiện những dự án quy mô lớn.
HẠ TẦNG MỚI CÓ THỂ THAY ĐỔI KHẢ NĂNG TIẾP CẬN KHU TÂY BẮC RA SAO?
Đối với bất động sản, khoảng cách địa lý chỉ là một phần của câu chuyện. Thời gian di chuyển và số lượng hướng tiếp cận mới là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sử dụng thực tế của một khu vực.
Một dự án cách trung tâm 20 km nhưng thường xuyên ùn tắc có thể kém thuận tiện hơn một khu vực xa hơn nhưng sở hữu mạng lưới đường lớn và nhiều hướng di chuyển.
Vì vậy, nếu Nguyễn Văn Bứa và Dương Công Khi được mở rộng, lợi ích đầu tiên đối với Tây Bắc TP.HCM là tăng năng lực lưu thông và tạo thêm lựa chọn di chuyển.
Thay vì phụ thuộc quá nhiều vào một vài tuyến hiện hữu, cư dân có thể phân bổ hành trình qua nhiều trục khác nhau để tiếp cận Quốc lộ 22, các khu vực phía Tây thành phố và mạng lưới giao thông liên vùng.
Khi kết hợp với Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài và các dự án giao thông khác, khu Tây Bắc có cơ hội chuyển từ một khu vực nằm ở rìa đô thị thành điểm kết nối giữa TP.HCM với Tây Ninh và các khu vực lân cận.
VINHOMES SÀI GÒN PARK CÓ THỂ HƯỞNG LỢI GÌ?
Một trong những dự án đáng chú ý khi nhìn vào quá trình nâng cấp hạ tầng Tây Bắc là Vinhomes Sài Gòn Park.
Dự án nằm tại khu vực Hóc Môn và đang được phát triển với quy mô khoảng 1.080 ha. Theo thông tin dự án, đây là đại đô thị được định hướng theo mô hình “thành phố công viên tri thức”, gồm nhiều phân khu và hệ thống tiện ích quy mô lớn.
Với một đại đô thị quy mô như vậy, giá trị của hạ tầng bên ngoài dự án rất quan trọng.
Nếu Nguyễn Văn Bứa và Dương Công Khi được nâng cấp theo kế hoạch, lợi ích trước tiên không phải là câu chuyện “giá nhà tăng bao nhiêu”, mà là khả năng kết nối của khu vực được cải thiện.
Các trục đường lớn hơn có thể giúp:
- tăng khả năng tiếp cận dự án từ nhiều hướng;
- giảm áp lực lên những tuyến đường nhỏ hiện hữu;
- thuận tiện hơn cho cư dân di chuyển giữa khu đô thị và các khu vực lân cận;
- hỗ trợ hoạt động thương mại, dịch vụ khi lượng cư dân tăng;
- tăng khả năng liên kết với mạng lưới giao thông liên vùng.
Đáng chú ý, Vinhomes Sài Gòn Park còn nằm trong khu vực được kết nối bởi Quốc lộ 22, Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài và các định hướng giao thông lớn khác.
Như vậy, Nguyễn Văn Bứa và Dương Công Khi nên được nhìn như hai mảnh ghép bổ sung vào mạng lưới hạ tầng rộng hơn của khu Tây Bắc, thay vì hai tuyến đường hoạt động độc lập.
KHÔNG CHỈ VINHOMES SÀI GÒN PARK, BĐS DỌC CÁC TRỤC ĐƯỜNG CŨNG ĐƯỢC CẢI THIỆN KẾT NỐI
Tác động của hai dự án giao thông nếu được triển khai sẽ không giới hạn ở một đại đô thị.
Dọc Nguyễn Văn Bứa và Dương Công Khi hiện đã hình thành các khu dân cư, nhà ở riêng lẻ, hoạt động sản xuất – kinh doanh và một số dự án bất động sản.
Dữ liệu dự án trên thị trường hiện ghi nhận Eco Town nằm trên đường Nguyễn Văn Bứa và Metro Garden trên đường Dương Công Khi.
Tuy nhiên, thay vì hiểu rằng cứ có đường mở rộng thì bất động sản xung quanh chắc chắn tăng giá, cần nhìn vào tác động thực tế hơn.
Một tuyến đường từ 7 – 14 m được nâng lên 30 – 40 m có thể làm thay đổi khả năng tiếp cận của cả khu vực. Mặt tiền đường lớn thuận lợi hơn cho thương mại; các khu dân cư phía trong có thêm khả năng kết nối; quỹ đất gần các nút giao có điều kiện phát triển dịch vụ; còn những dự án nhà ở được hưởng lợi từ việc rút ngắn “khoảng cách di chuyển” với phần còn lại của thành phố.
Đây mới là nền tảng tạo ra giá trị bất động sản dài hạn.
HẠ TẦNG CÓ THỂ KÍCH HOẠT THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ QUANH CÁC KHU ĐÔ THỊ
Một đại đô thị muốn vận hành hiệu quả cần nhiều hơn nhà ở.
Khi dân cư tăng, nhu cầu về bán lẻ, ăn uống, trường học, văn phòng, dịch vụ, vui chơi và vận chuyển cũng tăng theo. Nhưng để các hoạt động này phát triển, khả năng tiếp cận từ bên ngoài phải đủ thuận tiện.
Đó là lý do việc mở rộng các tuyến đường xung quanh những khu đô thị lớn có ý nghĩa đặc biệt.
Nếu Nguyễn Văn Bứa và Dương Công Khi được hoàn thành cùng với các hạ tầng lớn khác, dòng phương tiện qua Tây Bắc TP.HCM có thể được phân bổ trên một mạng lưới rộng hơn.
Khi đó, lợi ích không chỉ thuộc về người đang sống trong khu vực. Các shophouse, trung tâm thương mại, dịch vụ và hoạt động kinh doanh xung quanh những khu dân cư lớn cũng có thêm điều kiện phát triển nhờ khả năng tiếp cận tốt hơn.
Với Vinhomes Sài Gòn Park, yếu tố này càng đáng chú ý bởi dự án được phát triển theo mô hình đại đô thị tích hợp, thay vì một khu nhà ở đơn lẻ.
HÓC MÔN CÓ THỂ BƯỚC VÀO CHU KỲ PHÁT TRIỂN MỚI THEO HẠ TẦNG
Trong nhiều năm, một trong những hạn chế của khu Tây Bắc là hạ tầng kết nối chưa tương xứng với quỹ đất và tốc độ đô thị hóa.
Kế hoạch đầu tư hơn 12.300 tỷ đồng cho Nguyễn Văn Bứa và Dương Công Khi cho thấy bài toán này đang được giải quyết theo hướng mở rộng các trục đường hiện hữu, đồng thời kết nối chúng với mạng lưới giao thông lớn hơn.
Nếu đặt hai dự án cạnh Vành đai 3, Quốc lộ 22 và cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, có thể thấy một mạng lưới giao thông mới đang dần hình thành quanh khu vực Tây Bắc.
Đối với thị trường bất động sản, đây là yếu tố đáng theo dõi.
Những dự án như Vinhomes Sài Gòn Park có lợi thế vì quy mô lớn và nằm trong khu vực đang được đầu tư mạnh về kết nối. Các dự án và khu dân cư dọc Nguyễn Văn Bứa, Dương Công Khi cũng có thể được cải thiện khả năng tiếp cận khi hai tuyến được nâng cấp.
Tuy nhiên, hạ tầng mới chỉ là một trong nhiều yếu tố quyết định giá trị bất động sản. Người mua vẫn cần xem xét tiến độ thực tế của dự án giao thông, pháp lý, quy hoạch, chất lượng dự án, nhu cầu ở thật và mức giá tại thời điểm mua.
Điểm đáng chú ý nhất hiện nay không phải là dự đoán bất động sản Tây Bắc sẽ tăng giá bao nhiêu, mà là khả năng kết nối của khu vực đang đứng trước cơ hội thay đổi đáng kể nếu các dự án hạ tầng được triển khai đúng kế hoạch.
