호치민시 '초고급' 아파트, m²당 최고 10억 동 육박
전문가들에 따르면 호치민시의 '초고급(Ultra-Luxury)' 아파트 세그먼트 평균 분양가가 m²당 4억 7,000만 동에 육박했으며, 최고가는 10억 동까지 치솟았습니다.
에비슨영 베트남(Avison Young Vietnam)에 따르면, 2분기 호치민시 초고급 아파트의 평균 1차(신규) 분양가는 m²당 18,000달러(약 4억 7,000만 동) 수준에 도달했습니다.
이는 해당 지역의 일반 고급 세그먼트 매물 가격인 m²당 8,000달러(2억 동 이상)의 2배를 웃돌며, m²당 3,500~5,900달러(9,100만~1억 5,500만 동) 선인 도심 일반 신규 아파트 가격의 3~5배에 달하는 수치입니다.
최근 열린 부동산 포럼에서 베트남부동산중개업협회(VARS) 부회장이자 동따이랜드(Dong Tay Land) 총괄사장인 응우옌 타이 빈(Nguyen Thai Binh) 씨는 호치민시 핵심 도심의 아파트 시세가 현재 m²당 2억~5억 동 사이에서 형성되어 있다고 확인했습니다. 심지어 벤탄 시장(Ben Thanh Market) 인근의 일부 프로젝트는 m²당 10억 동 선에 달하기도 했습니다.
빈 사장에 따르면, 도심 지역의 이 같은 높은 가격대는 시행사들이 브랜드 가치와 입지의 독점성에 부여하는 높은 기대감을 반영합니다. 다만, 이러한 매물들은 극소수의 초부유층만을 대상으로 합니다.
"이러한 높은 가격은 도심 부동산을 매우 제한된 인원만 참여하는 그들만의 리그로 만듭니다. 대다수의 투자자들은 자금력의 한계로 인해 이 세그먼트에 진입할 수 없습니다."라고 빈 사장은 진단했습니다.
실제로 벤탄 시장 인근 m²당 10억 동에 육박하는 프로젝트들은 현재 호치민시와 하노이에 등장하고 있는 '브랜드 레지던스(Branded Residence)' 그룹에 속합니다. 도시형 '브랜드 레지던스'는 입지가 뛰어난 도심에 위치하며 메리어트 인터내셔널(Marriott International), 리츠칼튼(The Ritz-Carlton), 엘리 사브(Elie Saab) 등 세계 최고 수준(Top Tier)의 브랜드가 운영하는 프로젝트를 뜻합니다.
새빌스(Savills)의 '브랜드 레지던스 2025-2026' 보고서에 따르면, 베트남은 브랜드 부동산 프로젝트 수에서 미국, 사우디아라비아, 멕시코에 이어 세계 4위를 차지했습니다. 베트남 시장에는 34개 글로벌 브랜드와 연계된 50개 이상의 프로젝트가 여러 지역에 분포해 있습니다.
C9 호텔웍스(C9 Hotelworks)의 보고서 역시 베트남이 현재 아시아에서 개발 중인 브랜드 부동산 공급량의 41%를 차지하여 지역 내 가장 높은 비중을 기록하고 있음을 보여줍니다. 현재 추진 중인 프로젝트 중 도시형 공급 비중은 약 60%로, 기존에 완성된 해안 리조트 중심 공급 비중(28%)에 비해 대폭 증가했습니다.
새빌스 호텔(Savills Hotels) 동남아시아 지역 이사인 마우로 가스파로티(Mauro Gasparotti) 씨는 호치민시와 하노이 등 도시 지역에서 브랜드 레지던스 모델에 대한 관심이 매우 뜨겁다고 전했습니다. "시행사들이 프로젝트의 차별화와 구매자에 대한 부가가치 제공에 더욱 집중함에 따라, 이 세그먼트는 향후 강한 성장세를 보일 것으로 기대됩니다."라고 분석했습니다.
초고급 아파트 시장의 주된 동력은 초고액자산가(UHNWI) 계층입니다. 나이트프랭크(Knight Frank)의 2026 자산 보고서는 베트남에서 3,000만 달러 이상의 순자산을 보유한 개인 수가 향후 5년간 59% 증가하여 지역 내 가장 빠른 성장세를 보일 것으로 전망했습니다.
호치민 도심의 m²당 5억~10억 동에 달하는 아파트 시장이 UHNWI를 중심으로 형성됨에 따라, 자본금이 적은 투자자나 실수요 목적의 중위 소득자들은 자신들의 예산에 맞는 프로젝트를 찾아 호치민시의 광역 교통 인프라 축과 도시 공간 확장 라인을 따라 이동하는 경향을 보이고 있습니다.
"도심 내 부지가 갈수록 경직되고 희소해짐에 따라, 자금 흐름은 스스로 새로운 출구를 찾을 수밖에 없습니다. 이 과정은 광역 교통망의 빠른 발전 속도에 힘입어 더욱 가속화되고 있습니다."라고 빈 사장은 짚었습니다.
2분기 호치민시 인근의 경우, 빈즈엉(Binh Duong) 성 아파트의 평균 1차 분양가는 m²당 2,000~2,900달러(5,200만~7,500만 동) 수준이었으며, (구) 바리어-붕따우(Ba Ria - Vung Tau) 지역은 m²당 1,800~5,200달러(4,700만~1억 3,500만 동) 수준을 기록했다고 에비슨영은 전했습니다.
그러나 전문가들은 금리 수준의 안정세를 관망하는 심리와 보다 합리적인 분양가에 대한 기대감으로 인해 일부 소비자들이 주택 구매 결정을 잠시 미루고 있다고 분석합니다.
2027~2030년 기간 동안 호치민시 시장에는 매년 30,000세대 이상의 신규 아파트가 공급될 예정입니다. 지하철역과 연계된 압축도시(TOD) 개발 트렌드와 광역 인프라, 특히 순환3호선(Vanh Dai 3)의 완공에 힘입어 2027년부터는 중가(Mid-tier) 세그먼트의 비중이 확대될 것으로 기대됩니다.
"도심 가격이 지나치게 높게 형성된 상황에서, 중가 세그먼트는 젊은 소비층과 중위 소득 근로자들의 실거주 수요를 충족하는 주력 세그먼트가 될 것입니다."라고 에비슨영은 전망했습니다.
