胡志明市“超奢华”公寓单价高至 10 亿越南盾/m²

专家指出，胡志明市“超奢华”公寓市场均价已接近 4.7 亿越南盾/m²，最高单价甚至触及 10 亿越南盾。

根据 Avison Young 越南的数据，今年第二季度，胡志明市“超奢华”公寓的新盘平均售价已逼近 18,000 美金（近 4.7 亿越南盾）/m²。

这一价格水平是该市整体高端公寓价格（超 8,000 美金，即 2 亿越南盾以上/m²）的 2 倍以上，更是中心区常规新盘价格（3,500 至 5,900 美金，即 9,100 万至 1.55 亿越南盾/m²）的 3 至 5 倍。

在近期举办的一场房地产业论坛上，越南房地产经纪人协会副主席兼东西地产（Dong Tay Land）总经理阮泰平先生确认，胡志明市核心区的公寓价格目前在 2 亿至 5 亿越南盾/m² 之间浮动。甚至有靠近滨城市场（Ben Thanh Market）的项目挂牌价已达 10 亿越南盾/m² 左右。

阮先生认为，市中心高昂的售价反映了开发商对品牌价值及项目绝版地段的极高期望。然而，此类项目仅服务于极少数顶尖富豪群体。

“如此昂贵的价格让市中心地产成为了一场极为局限的专属游戏。由于资金受限，绝大多数投资者根本无法触及这一板块。”阮先生评价道。

事实上，滨城市场附近单价近 10 亿越南盾/m² 的项目属于目前正出现在胡志明市和河内市的“品牌地产”（Branded Residence/品牌署名住宅）。在都市环境中，“品牌地产”指坐落于市中心黄金地段、由万豪国际（Marriott International）、丽思卡尔顿（The Ritz-Carlton）或 Elie Saab 等国际顶尖（Top Tier）品牌运营的项目。

根据第一太平戴维斯（Savills）发布的《2025–2026 品牌地产报告》，越南目前在品牌地产项目数量上位居全球第 4，仅次于美国、沙特阿拉伯和墨西哥。市场记录了与 34 个国际品牌挂钩的 50 多个项目，分布于多个省市。

C9 Hotelworks 的报告亦显示，越南目前占亚洲正在开发的品牌地产供应量的 41%，为该地区最高比例。在开发中的项目中，都市型供应占约 60%，相较于此前以滨海度假村为主的已完工项目（占比 28%）出现了大幅增长。

Savills Hotels 东南亚区高级总监 Mauro Gasparotti 先生表示，市场观察到胡志明市及河内都市区的品牌地产模式正受到强烈的关注。“在开发商日益注重打造项目差异化并为买家创造附加值的背景下，该板块预计将在未来一段时期保持强劲增长。”他指出。

“超奢华”公寓市场的核心驱动力来自于超高净值人群（UHNWI）。莱坊（Knight Frank）的财富报告预测，未来 5 年内，越南净资产在 3,000 万美元以上的富豪人数将增长 59%，增速位居该地区前列。

当胡志明市中心单价 5 亿至 10 亿越南盾/m² 的游戏围绕着 UHNWI 展开时，资金较少或有刚性自住需求的终极买家正趋向于沿着技术基础设施轴线及胡志明市城市空间拓展的方向，寻找符合自身能力的适宜项目。

“当内城区土地资源日益拥挤和稀缺时，资金流必然会自我开拓新出路。这一进程得到了跨区域交通网络快速发展的强力支撑。”阮先生总结道。

第二季度，在胡志明市周边，平阳省的公寓新盘均价记录为 2,000 至 2,900 美金（5,200 万至 7,500 万越南盾）/m²；而原巴地-头顿省则为 1,800 至 5,200 美金（4,700 万至 1.35 亿越南盾）/m²（数据来源：Avison Young）。

然而专家表示，观望更稳定的利率水平以及期待更合理售价的心态，正使一部分客户暂时推迟购房决定。

2027 至 2030 年期间，胡志明市市场预计每年将迎来了超过 30,000 套新公寓。依托轨道交通站点（TOD）的紧凑型城市趋势以及跨区域基础设施（特别是三环路）的完善，预计将从 2027 年起提升中端公寓板块的占比。

“当市中心价格居高不小时，这（中端板块）将成为满足年轻客户群体和中等收入劳动者刚性自住需求的主力板块。”Avison Young 预测道。